Como se calcula o IMT em Portugal (2026)
Atualizado com as alterações fiscais de 2026
Reflete a Lei n.º 73-A/2025 (novos escalões, limiares do IMT Jovem) e o Decreto-Lei n.º 97/2026 (taxa fixa de 7,5% para não residentes, desde 25 de maio).
Explicação prática da tabela do IMT (2026), da base tributária (preço vs VPT) e do imposto do selo.
O que é o IMT em Portugal?
O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é o imposto de transmissão pago na compra de imóveis em Portugal. É tipicamente pago antes da escritura.
O montante a pagar depende de vários fatores. Use o nosso simulador IMT Portugal para obter uma estimativa instantânea.
O IMT depende de
- Uso do imóvel — habitação própria (HPP) vs segunda habitação/arrendamento
- Localização — Continente vs Regiões Autónomas (Açores/Madeira)
- Base tributária — o maior entre o preço e o VPT
- Regimes especiais — IMT Jovem, regras para empresas
IMT e imposto do selo em Portugal
Ao comprar imóvel em Portugal, paga tipicamente dois tipos de imposto do selo além do IMT:
- Selo da compra — 0,8% da base tributária; compradores IMT Jovem têm um crédito até 2.644,31 € (dedução à coleta, art. 7.º-A do CIS)
- Selo do crédito — apenas se financiar (taxa depende do prazo)
- Selo das comissões bancárias — 4% sobre as comissões do banco no crédito (verba 17.3.4); a transferência de um crédito existente para outro banco está isenta do selo do crédito
Nota importante
O imposto do selo é separado do IMT — o custo total pode ser significativamente maior que só o IMT. O nosso simulador mostra a decomposição completa.
Base tributária (preço vs VPT)
A base tributária do IMT é o maior entre:
- O preço da transação (o que está a pagar)
- O VPT (Valor Patrimonial Tributário) — o valor fiscal registado nas Finanças
Se o VPT for superior ao preço, pagará mais IMT do que esperado. Verifique abaixo:
Na maioria dos casos, a base tributária é o maior entre o preço e o VPT.
Tabela do IMT Portugal 2026 (escalões e cenários)
A tabela do IMT 2026 usa escalões progressivos com diferentes limiares para:
- Habitação própria (HPP) vs segunda habitação/arrendamento
- Continente vs Açores/Madeira — as Regiões Autónomas têm limiares de escalões 25% mais altos (Lei n.º 21/90). A majoração aplica-se apenas aos escalões habitacionais: as taxas, as categorias fixas de 5%/6,5%/7,5%/10% e o imposto do selo são iguais em todo o país
- IMT Jovem (isenção para jovens) — tabela separada com limites mais altos
Explore os escalões abaixo e veja qual se aplica à sua situação:
Estes são os escalões oficiais de 2026 usados pelo simulador.
Calcular IMT com este cenárioNos Açores e na Madeira os limiares dos escalões são 25% mais altos do que no Continente. As seis tabelas oficiais completas estão abaixo — as mesmas que o simulador aplica.
Habitação própria e permanente — Continente
| Valor sobre que incide o IMT | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 106 346 € | 0% | — |
| 106 346 € — 145 470 € | 2% | 2 126,92 € |
| 145 470 € — 198 347 € | 5% | 6 491,02 € |
| 198 347 € — 330 539 € | 7% | 10 457,96 € |
| 330 539 € — 660 982 € | 8% | 13 763,35 € |
| 660 982 € — 1 150 853 € | 6% (taxa única) | — |
| Acima de 1 150 853 € | 7,5% (taxa única) | — |
Fonte: Ofício Circulado n.º 40129/2026 (Autoridade Tributária) · Calcular com este cenário
Habitação secundária e arrendamento — Continente
| Valor sobre que incide o IMT | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 106 346 € | 1% | — |
| 106 346 € — 145 470 € | 2% | 1 063,46 € |
| 145 470 € — 198 347 € | 5% | 5 427,56 € |
| 198 347 € — 330 539 € | 7% | 9 394,50 € |
| 330 539 € — 633 931 € | 8% | 12 699,89 € |
| 633 931 € — 1 150 853 € | 6% (taxa única) | — |
| Acima de 1 150 853 € | 7,5% (taxa única) | — |
Fonte: Ofício Circulado n.º 40129/2026 (Autoridade Tributária) · Calcular com este cenário
IMT Jovem — Continente
| Valor sobre que incide o IMT | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 330 539 € | 0% | — |
| 330 539 € — 660 982 € | 8% | 26 443,12 € |
| 660 982 € — 1 150 853 € | 6% (taxa única) | — |
| Acima de 1 150 853 € | 7,5% (taxa única) | — |
Fonte: Ofício Circulado n.º 40129/2026 (Autoridade Tributária) · Calcular com este cenário
Habitação própria e permanente — Açores e Madeira
| Valor sobre que incide o IMT | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 132 933 € | 0% | — |
| 132 933 € — 181 838 € | 2% | 2 658,66 € |
| 181 838 € — 247 934 € | 5% | 8 113,80 € |
| 247 934 € — 413 174 € | 7% | 13 072,48 € |
| 413 174 € — 826 228 € | 8% | 17 204,22 € |
| 826 228 € — 1 438 566 € | 6% (taxa única) | — |
| Acima de 1 438 566 € | 7,5% (taxa única) | — |
Fonte: Ofício Circulado n.º 40129/2026 (Autoridade Tributária) · Calcular com este cenário
Habitação secundária e arrendamento — Açores e Madeira
| Valor sobre que incide o IMT | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 132 933 € | 1% | — |
| 132 933 € — 181 838 € | 2% | 1 329,33 € |
| 181 838 € — 247 934 € | 5% | 6 784,47 € |
| 247 934 € — 413 174 € | 7% | 11 743,15 € |
| 413 174 € — 792 414 € | 8% | 15 874,89 € |
| 792 414 € — 1 438 566 € | 6% (taxa única) | — |
| Acima de 1 438 566 € | 7,5% (taxa única) | — |
Fonte: Ofício Circulado n.º 40129/2026 (Autoridade Tributária) · Calcular com este cenário
IMT Jovem — Açores e Madeira
| Valor sobre que incide o IMT | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 413 174 € | 0% | — |
| 413 174 € — 826 228 € | 8% | 33 053,92 € |
| 826 228 € — 1 438 566 € | 6% (taxa única) | — |
| Acima de 1 438 566 € | 7,5% (taxa única) | — |
Fonte: Ofício Circulado n.º 40129/2026 (Autoridade Tributária) · Calcular com este cenário
Como funcionam os escalões (parcela a abater)
Portugal usa um sistema de "parcela a abater" em vez de tributação verdadeiramente progressiva. Isto significa:
Encontre o escalão
Com base na base tributária, uso e localização
Aplique a taxa marginal
Multiplique toda a base tributária pela taxa do escalão
Subtraia a parcela
A "parcela a abater" corrige as porções dos escalões inferiores
IMT = (300 000,00 € × 7%) − 10 457,96 € = 10 542,04 €Esta é a mesma lógica do simulador principal. Para decomposição completa incluindo selo, use o simulador.
Imposto de selo do crédito
Se financiar a compra com crédito habitação, há um imposto de selo adicional:
- Crédito ≥ 5 anos: 0,6% do montante
- Crédito de 1 a menos de 5 anos: 0,5% do montante
- Crédito inferior a 1 ano: 0,04% por mês
Calcule o selo do seu crédito:
O selo do crédito é separado do selo da compra e do IMT.
IMT Jovem (isenção para jovens) em 2026
O IMT Jovem é um benefício fiscal para compradores com ≤35 anos que não tenham sido proprietários de habitação nos últimos 3 anos:
- Isenção total — até €330.539 (Continente) ou €413.174 (Açores/Madeira)
- Isenção parcial — taxas reduzidas até 660 982 € / 826 228 €
- Deve ser para habitação própria permanente (HPP)
- Deve entregar o Modelo 1 do IMT antes da escritura
- Não pode ser dependente fiscal no ano da compra
A comprar com alguém não elegível?
Se comprar com alguém com mais de 35 anos, apenas a quota do comprador elegível obtém a isenção.
Empresas e não residentes
Regras especiais aplicam-se a compradores empresariais e não residentes:
Compras por empresas
Empresas usam taxas secundárias (sem HPP). Entidades de paraísos fiscais pagam 10% taxa fixa.
IMT na compra por empresaNão residentes
Desde 25 de maio de 2026: taxa fixa de 7,5% em imóveis habitacionais. Reembolso possível se se tornar residente fiscal em 2 anos (pessoas singulares) ou arrendar a renda moderada.
IMT para não residentes: taxa fixa de 7,5%Fontes oficiais
Este simulador usa taxas das fontes oficiais da Autoridade Tributária portuguesa:
- Código do IMT (CIMT) — Código oficial do IMT
- Portal das Finanças — Portal da Autoridade Tributária
- Lei n.º 73-A/2025 — Orçamento do Estado 2026 (escalões de 2026 atualizados e limiares do IMT Jovem)
- Decreto-Lei n.º 48-A/2024 — criou o regime IMT Jovem (regras e dedução do selo, em vigor desde 1 de agosto de 2024)
- Decreto-Lei n.º 97/2026 — taxa fixa de 7,5% de IMT para não residentes em habitação (em vigor desde 25 de maio de 2026)
- Ofício Circulado n.º 40129/2026 (PDF) — tabelas práticas da Autoridade Tributária para 2026