Que taxa pagam empresas não residentes em imóveis habitacionais?

Desde 25 de maio de 2026, empresas não residentes que comprem imóveis urbanos habitacionais pagam uma taxa fixa de 7,5% de IMT (Decreto-Lei 97/2026), exceto se domiciliadas em jurisdição de paraíso fiscal (taxa fixa de 10%).

Quais jurisdições estão na lista negra de Portugal?

A lista é fixada pela Portaria n.º 150/2004 na redação consolidada em vigor. Inclui paraísos fiscais conhecidos como BVI, Ilhas Caimão e Panamá; Hong Kong, Liechtenstein e Uruguai foram excluídos com efeitos a 1 de janeiro de 2026. Verifique sempre a lista atual.

IMT para Empresas (2026)

Uma empresa pode ter taxas de habitação própria?

Não. Empresas não podem reclamar taxas HPP (habitação própria permanente) independentemente do uso pretendido. Compras empresariais usam sempre taxas secundárias/investimento ou taxas fixas especiais.

Cenários empresariais comuns

Imóveis de investimento para arrendamento e sociedades gestoras de imóveis seguem os escalões habitacionais não-HPP. Imóveis comerciais, escritórios e sedes de empresas pagam a taxa única de 6,5% para outros prédios urbanos — selecione 'Outros urbanos' no modo Avançado da calculadora. Outro caso empresarial comum: a aquisição para revenda pode ficar totalmente isenta de IMT ao abrigo do art. 7.º do CIMT, quando a atividade registada da empresa é a revenda de imóveis e o imóvel é revendido no prazo de 3 anos — isenção que esta calculadora não modela.

Taxas especiais para empresas

Urbano não residencial: 6,5% taxa fixa. Terreno rústico: 5% taxa fixa. Entidades de paraíso fiscal: 10% taxa fixa. Taxas residenciais normais aplicam-se a habitações urbanas compradas por empresas.

Tipo de Imóvel	Taxa IMT (Continente)
Urbano habitacional	Tabela habitacional progressiva: 1–8%, depois taxa única 6% (633 931 €–1 150 853 €) e 7,5% acima
Urbano habitacional — empresa não residente (desde 25 de maio de 2026)	7,5% taxa fixa
Urbano não habitacional (comercial)	6,5% taxa fixa
Rústico	5% taxa fixa
Entidade de paraíso fiscal	10% taxa fixa (substitui as taxas acima)

Nos Açores e na Madeira os limiares dos escalões habitacionais são 25% mais altos (Lei n.º 21/90): a taxa única de 6% vai de 792 414 € a 1 438 566 €, e os 7,5% só se aplicam acima desse valor. As taxas fixas de 6,5%, 5% e 10% são iguais em todo o país. A taxa de 10% para entidades de paraíso fiscal substitui todas as anteriores — aplica-se também a prédios rústicos e comerciais (art. 17.º n.º 4 CIMT): um terreno rústico de 500 000 € paga 25 000 € numa empresa comum e 50 000 € numa entidade offshore.

Além do IMT, a compra paga Imposto do Selo de 0,8% sobre a mesma base tributável (verba 1.1 da TGIS). A dedução do selo do IMT Jovem não se aplica a pessoas coletivas, pelo que a empresa paga os 0,8% por inteiro. Se a compra for financiada, acresce o selo do crédito (0,6% para prazos de 5 anos ou mais) e 4% sobre as comissões bancárias (verba 17.3.4).

Devolução da diferença (anulação) para empresas

Para pessoas coletivas só está disponível a via do arrendamento a rendas moderadas (até 2 300 €/mês em 2026, durante pelo menos 36 meses); a via de se tornar residente fiscal em 2 anos aplica-se apenas a pessoas singulares. O requerimento é entregue à AT no prazo de 6 meses após o evento qualificante — as instruções processuais da AT para compradores empresariais ainda não foram publicadas.

Abrir o simulador já com o cenário certo:

A isenção de aquisição para revenda (art. 7.º do CIMT) não é modelada pelo simulador.

Regra de paraíso fiscal / jurisdição na lista negra

Se a empresa compradora estiver domiciliada numa jurisdição da lista negra de paraísos fiscais de Portugal — ou for direta ou indiretamente controlada por entidade aí domiciliada (art. 17.º n.º 4 al. b) do CIMT) — o IMT é cobrado a uma taxa fixa de 10% independentemente do tipo ou valor do imóvel, sem qualquer isenção ou redução.

Importante

A taxa fixa de 10% aplica-se independentemente do valor ou tipo de imóvel quando a empresa compradora está domiciliada numa jurisdição na lista negra. Numa compra de 500 000 €, isso significa 50 000 € de IMT em vez de 27 300,11 € — mais 22 699,89 €.

Como simular: use o modo Avançado do simulador

No modo Avançado, selecione 'Empresa' como tipo de comprador.
Se a empresa não for residente fiscal em Portugal, marque também 'Comprador não residente fiscal' — só assim o simulador aplica os 7,5% fixos em habitação; sem essa marcação usa os escalões progressivos e o resultado fica cerca de 10 000 € abaixo do devido numa compra de 500 000 €.
Se aplicável, marque 'Jurisdição de paraíso fiscal' para aplicar a taxa de 10%.
Para compras não habitacionais, escolha 'Outros urbanos (6,5%)' ou 'Prédio rústico (5%)' como finalidade.

Simular IMT da empresa

Perguntas Frequentes

Não. As empresas não podem beneficiar de taxas HPP. As taxas HPP só estão disponíveis para pessoas singulares que usarão o imóvel como habitação própria permanente.

A lista é fixada pela Portaria n.º 150/2004 na redação consolidada em vigor. Inclui paraísos fiscais conhecidos como BVI, Ilhas Caimão e Panamá — note que Hong Kong, Liechtenstein e Uruguai foram excluídos da lista com efeitos a 1 de janeiro de 2026. Verifique sempre a lista atual antes de estruturar uma compra.

Depende da sua situação. As empresas não beneficiam de taxas HPP nem do IMT Jovem. No entanto, podem existir vantagens para imóveis comerciais, planeamento patrimonial ou proteção de responsabilidade. Consulte um consultor fiscal.

IMT para empresas em Portugal (2026): taxas e simulador