IMT para não residentes (compradores estrangeiros) em Portugal (2026)

Nova taxa fixa de 7,5% para não residentes (2026)

O Decreto-Lei n.º 97/2026 introduz uma taxa fixa de 7,5% de IMT na aquisição de prédios urbanos (ou frações) destinados a habitação por compradores que não sejam residentes fiscais em Portugal. Aplica-se sem os escalões progressivos, reduções ou isenções de HPP habituais e está em vigor desde 25 de maio de 2026.

Pode pedir à Autoridade Tributária a anulação da diferença entre os 7,5% pagos e as taxas progressivas normais se, após a compra:

• Se tornar residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a aquisição (via disponível apenas a pessoas singulares — para empresas, ver o guia de compra por empresa), ou
• Afetar o imóvel a arrendamento habitacional de renda moderada — celebrar um contrato de arrendamento no prazo de 6 meses e mantê-lo durante pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos. O limite de renda é 2,5 × o salário mínimo nacional (€2.300/mês em 2026) e pode ser atualizado por portaria.
• Entregar o requerimento a tempo — a anulação deve ser requerida à Autoridade Tributária no prazo de 6 meses a contar do evento qualificante (art. 17.º n.º 12 do CIMT); perder o prazo significa perder o direito. Até meados de 2026 a AT ainda não tinha publicado instruções processuais para estes pedidos.

A regra baseia-se na residência fiscal, e não na nacionalidade — compradores da UE e fora da UE são tratados da mesma forma.

Quanto mais pagam realmente os não residentes?

A taxa fixa de 7,5% nem sempre é uma desvantagem — depende inteiramente do preço do imóvel. O IMT normal em Portugal para residentes usa escalões progressivos com abatimentos para imóveis mais baratos, mas muda para taxas fixas para os mais caros. Compreender onde o seu imóvel-alvo se enquadra pode ajudá-lo a orçamentar com precisão e decidir se vale a pena perseguir as opções de reembolso.

As três zonas de preço

Para habitação secundária/investimento no Continente (o cenário mais comum para compradores não residentes), o panorama do IMT divide-se em três zonas distintas:

Números reais: IMT residente vs não residente

Esta tabela mostra valores reais de IMT para habitação secundária/investimento no Continente. A coluna "Diferença" é o que pouparia tornando-se residente fiscal antes de comprar, ou o que pode recuperar posteriormente através do mecanismo de reembolso.

7,5% de IMT não é a conta toda

O IMT do não residente é simples de calcular — 7,5% do preço. O que não é simples é o total que tem de ter disponível antes da escritura: ao IMT soma-se o imposto do selo da compra, 0,8% sobre a mesma base, e ainda o selo do crédito se financiar (0,6% se o prazo for igual ou superior a 5 anos). Em 300 000 €, o selo acrescenta 2 400,00 € — mais de 10% por cima do imposto que a tabela acima mostra.

Estes são os impostos. O notário, o registo e as comissões bancárias variam com o caso e não entram nesta conta — o simulador também não os calcula.

Que imóveis são afetados?

A taxa fixa de 7,5% aplica-se apenas a prédios urbanos destinados a habitação. Terrenos, imóveis comerciais e prédios rústicos não são afetados — continuam a seguir as taxas normais de IMT para todos os compradores.

Casal em que só um é residente fiscal

Quando duas pessoas compram em conjunto, o IMT é apurado por quota: a quota de quem não é residente fiscal paga os 7,5% fixos, a do residente paga pelas taxas progressivas normais. O que não é intuitivo é como se calcula a parte do residente — o artigo 17.º n.º 6 alínea a) do CIMT manda aplicar a taxa e a parcela a abater correspondentes ao valor total da transmissão, e não à fração que essa pessoa adquire.

Num apartamento de 400 000 € comprado a 50/50, a quota do residente paga 9 650,06 € — não os 4 605,50 € que pagaria se comprasse sozinho um imóvel de 200 000 €. São 5 044,56 € de diferença, e é este o erro mais comum nas contas feitas à mão.

• Quota do residente: 9 650,06 €
• Quota do não residente (7,5%): 15 000,00 €
• IMT do casal: 24 650,06 € — entre os 19 300,11 € de dois residentes e os 30 000,00 € de dois não residentes
• Com o imposto do selo, o total antes da escritura é 27 850,06 €

Com quotas diferentes de 50/50 o resultado acompanha a proporção — altere as quotas no simulador para ver o seu caso.

Antes de 25 de maio de 2026

Até 24 de maio de 2026, não residentes pagavam as mesmas taxas de IMT que os residentes portugueses, usando os escalões progressivos normais. A principal diferença era que não residentes normalmente não podiam reclamar taxas HPP pois não seriam residentes permanentes.

Armadilhas comuns para compradores estrangeiros

Surpresas com VPT (valor fiscal pode exceder preço de compra), prazos apertados de pagamento (IMT devido antes da escritura), requisitos de notário e registo, e considerações de câmbio.

• Surpresas com VPT: O valor tributário pode exceder o preço de compra, aumentando o IMT
• Prazos de pagamento: O IMT deve ser pago antes da escritura — planeie os seus fundos
• Requisitos notariais: Precisará de NIF português e possivelmente procuração
• Câmbio: Considere as taxas de câmbio no orçamento para moedas não-EUR
• Além do IMT: imposto do selo da compra (0,8%), selo do crédito (se financiar) e notário + registo (variável). Calcule os impostos antes da escritura →

Como estimar com a calculadora

Mude para o modo Avançado e marque 'Comprador não residente fiscal' — a calculadora aplica automaticamente a taxa fixa de 7,5% (o modo Básico modela deliberadamente apenas cenários de residentes). Selecione 'Habitação secundária / Arrendamento' como finalidade se não vai lá viver permanentemente, e introduza o VPT se conhecido para obter a base correta.

Perguntas Frequentes