IMT para não residentes (compradores estrangeiros) em Portugal (2026)
Atualizado com as alterações de maio–junho de 2026
Esta página reflete o Decreto-Lei n.º 97/2026, que introduz uma taxa fixa de 7,5% de IMT para compradores não residentes de habitação, em vigor a 1 de setembro de 2026.
Nova taxa fixa de 7,5% para não residentes (2026)
O Decreto-Lei n.º 97/2026 introduz uma taxa fixa de 7,5% de IMT na aquisição de prédios urbanos (ou frações) destinados a habitação por compradores que não sejam residentes fiscais em Portugal. Aplica-se sem os escalões progressivos, reduções ou isenções de HPP habituais e entra em vigor a 1 de setembro de 2026.
Pode pedir à Autoridade Tributária a anulação da diferença entre os 7,5% pagos e as taxas progressivas normais se, após a compra:
- Se tornar residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a aquisição, ou
- Afetar o imóvel a arrendamento habitacional de renda moderada — celebrar um contrato de arrendamento (renda até €2.300/mês) no prazo de 6 meses e mantê-lo durante pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos.
A regra baseia-se na residência fiscal, e não na nacionalidade — compradores da UE e fora da UE são tratados da mesma forma.
Quanto mais pagam realmente os não residentes?
A taxa fixa de 7,5% nem sempre é uma desvantagem — depende inteiramente do preço do imóvel. O IMT normal em Portugal para residentes usa escalões progressivos com abatimentos para imóveis mais baratos, mas muda para taxas fixas para os mais caros. Compreender onde o seu imóvel-alvo se enquadra pode ajudá-lo a orçamentar com precisão e decidir se vale a pena perseguir as opções de reembolso.
As três zonas de preço
Para habitação secundária/investimento no Continente (o cenário mais comum para compradores não residentes), o panorama do IMT divide-se em três zonas distintas:
Zona 1: Abaixo de €660k
Residentes beneficiam de taxas progressivas com abatimentos (1-8% marginal, mas taxas efetivas de 3-6%). Não residentes pagam 7,5% fixo desde o primeiro euro. Impacto: 2-4 pontos percentuais a mais — o maior impacto relativo.
Zona 2: €660k — €1,15M
Residentes pagam 6% fixo (sem abatimento). Não residentes continuam a pagar 7,5%. Impacto: exatamente 1,5 pontos percentuais a mais — traduz-se em €10k-€17k extra dependendo do preço.
Zona 3: Acima de €1,15M
Tanto residentes como não residentes pagam 7,5% fixo. A sobretaxa para não residentes tem efeito zero — paga exatamente o mesmo que um residente fiscal português.
Números reais: IMT residente vs não residente
Esta tabela mostra valores reais de IMT para habitação secundária/investimento no Continente. A coluna "Diferença" é o que pouparia tornando-se residente fiscal antes de comprar, ou o que pode recuperar posteriormente através do mecanismo de reembolso.
| Preço do Imóvel | IMT Residente | IMT Não Residente | Custo Extra |
|---|---|---|---|
| €200.000 | €4.606 (2,3%) | €15.000 (7,5%) | +€10.394 |
| €300.000 | €11.606 (3,9%) | €22.500 (7,5%) | +€10.894 |
| €400.000 | €19.300 (4,8%) | €30.000 (7,5%) | +€10.700 |
| €500.000 | €27.300 (5,5%) | €37.500 (7,5%) | +€10.200 |
| €700.000 | €42.000 (6% fixo) | €52.500 (7,5%) | +€10.500 |
| €900.000 | €54.000 (6% fixo) | €67.500 (7,5%) | +€13.500 |
| €1.100.000 | €66.000 (6% fixo) | €82.500 (7,5%) | +€16.500 |
| €1.200.000 | €90.000 (7,5% fixo) | €90.000 (7,5%) | €0 |
| €2.000.000 | €150.000 (7,5% fixo) | €150.000 (7,5%) | €0 |
Conclusão para compradores
A nova regra dos 7,5% tem maior impacto na faixa €200k-€700k — exatamente onde a maioria dos compradores estrangeiros procura apartamentos e casas de férias. Espere pagar cerca de €10.000-€11.000 a mais independentemente do preço exato dentro desta faixa. Na faixa €700k-€1,15M, a diferença aumenta para €10k-€17k. Acima de €1,15M, não há diferença nenhuma. Se está a planear mudar-se para Portugal ou arrendar a longo prazo a renda moderada, o mecanismo de reembolso torna este custo temporário em vez de permanente.
Que imóveis são afetados?
A taxa fixa de 7,5% aplica-se apenas a prédios urbanos destinados a habitação. Terrenos, imóveis comerciais e prédios rústicos não são afetados — continuam a seguir as taxas normais de IMT para todos os compradores.
Antes de setembro de 2026
Até 31 de agosto de 2026, não residentes pagam as mesmas taxas de IMT que os residentes portugueses, usando os escalões progressivos normais. A principal diferença é que não residentes normalmente não podem reclamar taxas HPP pois não serão residentes permanentes.
Armadilhas comuns para compradores estrangeiros
Surpresas com VPT (valor fiscal pode exceder preço de compra), prazos apertados de pagamento (IMT devido antes da escritura), requisitos de notário e registo, e considerações de câmbio.
- Surpresas com VPT: O valor tributário pode exceder o preço de compra, aumentando o IMT
- Prazos de pagamento: O IMT deve ser pago antes da escritura — planeie os seus fundos
- Requisitos notariais: Precisará de NIF português e possivelmente procuração
- Câmbio: Considere as taxas de câmbio no orçamento para moedas não-EUR
Como estimar com a calculadora
Use a calculadora normalmente. Selecione 'Habitação secundária / Arrendamento' se não será residente permanente. No modo Avançado, introduza o VPT se conhecido para obter a base tributária correta.