IMT para não residentes em 2026: o que mudou desde 25 de maio

Em resumo

A regra geral mudou em 25 de maio de 2026: uma pessoa não residente fiscal que compra habitação paga 7,5% de IMT sobre todo o valor tributável, salvo as exceções previstas na lei.
Numa casa de 300 000 € no Continente, são 10 894,50 € a mais do que pela tabela normal de habitação secundária. O Imposto do Selo da compra mantém-se.
Há duas vias para pedir a diferença de volta: tornar-se residente fiscal em dois anos ou arrendar nas condições legais. O prazo do pedido é de seis meses a contar da residência ou do contrato, respetivamente.

A mesma casa, antes e depois de 25 de maio

A comparação abaixo considera um comprador particular, habitação secundária no Continente e VPT não superior ao preço. Compara a tabela normal de 2026 com a taxa para não residentes, sem aplicar uma das exceções legais.

A mesma compra, lado a lado

Quanto mudou na mesma compra?

Preço de compra: 300 000 €

IMT até 24 de maio (tabela progressiva)11 605,50 €

IMT desde 25 de maio (7,5%)22 500,00 €

Diferença de IMT: +10 894,50 €
Imposto do Selo da compra: 2 400,00 €Igual nos dois cenários

O gráfico compara apenas o IMT. O Imposto do Selo é apresentado à parte.

Habitação secundária no Continente; um comprador particular não residente, sem exceções à taxa única, sem IMT Jovem e sem crédito. Considera-se um VPT igual ou inferior ao preço: a base tributável é o maior dos dois valores.

Ver a tabela com todos os preços

Se necessário, deslize a tabela para ver todas as colunas. Com o teclado, use as setas.

Habitação secundária no Continente, um comprador não residente: IMT pela tabela progressiva de 2026, em vigor até 24 de maio, e pela taxa única de 7,5% desde 25 de maio; Imposto do Selo de 0,8% em ambos os casos
Preço	IMT até 24 de maio (tabela progressiva)	IMT desde 25 de maio (7,5%)	Diferença	Imposto do Selo (0,8%, igual)
200 000 €	4 605,50 €	15 000,00 €	+10 394,50 €	1 600,00 €
300 000 €	11 605,50 €	22 500,00 €	+10 894,50 €	2 400,00 €
500 000 €	27 300,11 €	37 500,00 €	+10 199,89 €	4 000,00 €
700 000 €	42 000,00 €	52 500,00 €	+10 500,00 €	5 600,00 €
1 200 000 €	90 000,00 €	90 000,00 €	0,00 €	9 600,00 €

No exemplo de 300 000 €, o IMT passa de 11 605,50 € para 22 500,00 €. O Imposto do Selo é 2 400,00 € em ambos os casos.

A diferença varia com o valor tributável:

Até 633 931 €: a comparação é com os escalões progressivos da habitação secundária.
Acima desse limite e até 1 150 853 €: a taxa normal é 6%; a diferença é de 1,5% do valor tributável.
Acima de 1 150 853 €: as duas taxas são 7,5%, pelo que esta alteração não acrescenta IMT ao exemplo.

O cenário aplica a taxa geral de não residente. Num casal com residências fiscais diferentes, o cálculo é feito por quota.

Calcular o IMT e o Imposto do Selo como não residente

A quem se aplica — e quais são as exceções

O artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 97/2026 acrescentou os n.os 10 a 12 ao artigo 17.º do Código do IMT. A regra abrange prédios urbanos ou frações destinados exclusivamente a habitação e afasta isenções e reduções enquanto for aplicável.

A nacionalidade, por si só, não decide a taxa. Para uma pessoa singular, os critérios mais comuns de residência fiscal são permanecer em Portugal mais de 183 dias num período de 12 meses com início ou fim no ano em causa, ou dispor aqui de uma habitação que se destine a residência habitual. O artigo 16.º do Código do IRS contém também outros casos e regras para o início e o fim da residência.

O n.º 10 prevê três exceções:

Residência fiscal reconhecida em Portugal, nos termos do artigo 16.º do Código do IRS (alínea a). A redação não indica um ano específico; uma residência passada não deve ser tratada neste artigo como uma dispensa automática.
Passar a residente fiscal até dois anos após a compra (alínea b).
Destinar o imóvel ao arrendamento habitacional com renda moderada em seis meses, mantendo-o arrendado por pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos (alínea c).

Nas duas últimas situações, a lei prevê um pedido de anulação da diferença de imposto. As empresas não residentes que compram habitação também estão abrangidas pela regra geral; o agravamento para determinadas entidades ligadas a paraísos fiscais tem precedência.

Como pedir a devolução da diferença

O pedido não é automático. Os n.os 11 e 12 do artigo 17.º mandam apresentar um requerimento aos serviços competentes da Autoridade Tributária. O montante é a diferença entre o IMT pago e o que resultar das taxas normais aplicáveis ao caso.

Se passar a residente fiscal

Tem de adquirir essa qualidade nos dois anos seguintes à compra. A partir da data em que se torna residente, dispõe de seis meses para apresentar o pedido.

Se arrendar a renda moderada

O imóvel tem de ser destinado ao arrendamento habitacional nos seis meses seguintes à compra. A renda deve respeitar o limite do artigo 2.º do decreto-lei: 2,5 vezes a retribuição mínima mensal prevista para 2026, suscetível de atualização por portaria. Deve permanecer arrendado por pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.

Os seis meses para pedir a devolução contam da celebração do contrato. Não se deve esperar que terminem os 36 meses de arrendamento para apresentar o requerimento; a obrigação de manter o arrendamento continua depois do pedido.

O que esta alteração não mudou

Imposto do Selo da compra: a taxa geral continua em 0,8%. O selo do crédito também não foi alterado por esta regra.
Base de cálculo: numa compra normal, usa-se o maior entre o preço e o valor patrimonial tributário (VPT).
Outros imóveis: terrenos para construção, garagens autónomas, lojas e escritórios ficam fora desta taxa de habitação. As taxas gerais são 6,5% para outros prédios urbanos e 5% para prédios rústicos, sem prejuízo de regimes especiais.
Paraísos fiscais: mantém-se a taxa de 10% para as entidades abrangidas pelo n.º 4 do artigo 17.º. O n.º 7 exclui as pessoas singulares deste agravamento.
IMT Jovem: enquanto se aplicar a taxa do n.º 10, não se aplica a isenção. As condições gerais estão no guia do IMT Jovem.

A data que conta

O artigo 18.º do Código do IMT manda usar a taxa em vigor no momento do facto tributário — numa compra normal, a escritura ou o documento que a substitua. Um contrato-promessa anterior a 25 de maio não garante a taxa antiga. Alguns contratos podem constituir, por si próprios, factos tributários nas condições do artigo 2.º, incluindo certas promessas com entrega do imóvel.

6 de março de 2026
Autorização legislativa
A Lei n.º 9-A/2026 autoriza o Governo a alterar o Código do IMT.
20 de maio de 2026
Publicação do decreto-lei
O Decreto-Lei n.º 97/2026 introduz a nova regra e as exceções.
25 de maio de 2026
Entrada em vigor da alteração do IMT
Aplica-se a regra geral do quinto dia após a publicação; o diploma não fixa outra data para esta alteração.

A data resulta do artigo 2.º da Lei n.º 74/98. A produção de efeitos de outras medidas do decreto-lei em setembro não adia a alteração do IMT.

A taxa para não residentes não é indexada com os escalões: uma mudança exige nova legislação. Veja também IMT 2027: o que pode mudar e o guia do IMT para não residentes, com os casos de casais e os documentos. Para compras através de uma sociedade, consulte IMT para empresas.

Fontes

Decreto-Lei n.º 97/2026, artigos 2.º, 6.º e 18.º — Diário da República
Código do IMT: artigo 17.º, taxas e exceções, artigo 18.º, aplicação no tempo e artigo 2.º, factos tributários
Código do IRS, artigo 16.º, residência — Portal das Finanças
Lei n.º 74/98, artigo 2.º, entrada em vigor — Assembleia da República
Tabelas práticas de 2026, Ofício Circulado n.º 40129/2026 — Portal das Finanças