Simulador IMT Portugal 2026

O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é o imposto de transmissão pago na compra de imóveis em Portugal. É calculado sobre o maior valor entre o preço de compra e o VPT (valor patrimonial). A taxa depende do tipo de imóvel (urbano vs rústico), uso pretendido (habitação própria, secundária ou arrendamento) e localização (continente vs Açores/Madeira). O IMT é um imposto único pago na compra — não confundir com impostos anuais como o IMI. Para a maioria das compras residenciais, as taxas variam de 0% a 8% em escalões progressivos, embora imóveis acima de certos limiares possam estar sujeitos a taxas únicas de 6% ou 7,5%. Imóveis urbanos não habitacionais pagam taxa única de 6,5% e prédios rústicos 5% — ambas disponíveis como categorias no modo Avançado da calculadora.

Tanto o IMT como o imposto de selo devem ser pagos antes de assinar a escritura no notário. Este é um requisito legal estrito — o notário não pode prosseguir sem comprovativo de pagamento. O processo começa com a declaração Modelo 1 do IMT (entregue online, nas Finanças ou frequentemente pelo notário): é ela que origina a liquidação e gera a referência DUC (Documento Único de Cobrança), e é obrigatória em todas as compras — não apenas quando se pede um benefício. Depois pode pagar em qualquer repartição de Finanças ou online pelo Portal das Finanças usando essa referência DUC. O pagamento é feito no dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes — mas sempre antes da escritura, porque o notário não pode avançar sem comprovativo de pagamento (arts. 36.º e 49.º do CIMT). Guarde os recibos de pagamento — o notário vai precisar deles e servem como comprovativo para os seus registos.

O VPT (Valor Patrimonial Tributário) é o valor fiscal oficial do imóvel registado na Autoridade Tributária. O IMT é calculado sobre o maior valor entre o preço de compra e o VPT — se o VPT for superior ao preço acordado, pagará mais imposto do que esperava. Isto acontece frequentemente com imóveis subvalorizados ou que não foram reavaliados recentemente. Pode encontrar o VPT na Caderneta Predial disponível no Portal das Finanças ou solicitar ao vendedor antes de fazer uma proposta. Verifique sempre o VPT no início do processo de compra para evitar surpresas no notário. Nota: o modo Básico desta calculadora é deliberadamente simples e usa o preço de compra como base tributária — mude para Avançado e introduza o VPT para aplicar max(preço, VPT).

A habitação própria permanente (HPP) beneficia de escalões mais baixos e um limiar de isenção: em 2026, imóveis até €106.346 no continente pagam 0% de IMT. Habitações secundárias, casas de férias e investimentos para arrendamento pagam imposto desde o primeiro euro a taxas mais altas sem isenção. A diferença é modesta mas real — num imóvel de €300.000 no continente, a HPP poupa €1.063,46 (€10.542,04 vs €11.605,50 em 2026); a grande poupança vem do IMT Jovem, que pode eliminar totalmente o imposto. Para qualificar para HPP, deve pretender habitar o imóvel como residência principal; isto é declarado no Modelo 1 do IMT antes da escritura.

Se comprar com um parceiro ou coproprietário com mais de 35 anos, a isenção IMT Jovem aplica-se proporcionalmente apenas à sua quota de propriedade. Por exemplo, se tem 30 anos e possui 50%, e o seu parceiro tem 40 anos e possui 50%, apenas a sua metade beneficia das taxas IMT Jovem — o seu parceiro paga taxas HPP normais na sua parte. Use o modo Avançado da nossa calculadora para modelar este cenário com precisão. Note que ambos os compradores devem cumprir todos os outros critérios de elegibilidade para as suas respetivas porções: não ter sido proprietário de habitação nos últimos 3 anos, não ser dependente fiscal, e o imóvel deve ser para habitação própria (HPP).

A simulação parte do preço de compra — ou do VPT, se for superior — e aplica os escalões oficiais de 2026: a base é multiplicada pela taxa do escalão e subtrai-se a parcela a abater. Ao cálculo do IMT soma-se o Imposto do Selo da compra (0,8%) e, se houver crédito habitação, o selo do crédito (0,6% para prazos de 5 anos ou mais). No modo Avançado pode simular dois compradores com quotas diferentes, empresas e não residentes.

Não. O selo da compra (verba 1.1) é de 0,8% sobre a base tributável — o maior entre o preço e o VPT. O selo do crédito habitação (verba 17.1) é separado: 0,6% para prazos de 5 anos ou mais, 0,5% entre 1 e 5 anos. E no IMT Jovem a primeira habitação beneficia de isenção do selo da compra, limitada a 2 644,31 €.

Sim — o Decreto-Lei n.º 97/2026 criou também uma isenção de IMT para habitação a custos controlados (art. 45.º-B do EBF). Depende de condições fixadas por cada município, e esta calculadora não modela essa isenção. Veja a resposta completa no guia.

Sim, significativamente. Empresas não podem reclamar taxas HPP (habitação própria) independentemente do uso do imóvel — pagam sempre taxas de secundária/investimento. Desde 25 de maio de 2026, não residentes (pessoas singulares ou coletivas) que comprem imóveis habitacionais pagam uma taxa fixa de 7,5% de IMT ao abrigo do Decreto-Lei 97/2026. No entanto, pode requerer a anulação da diferença se se tornar residente fiscal português no prazo de 2 anos, ou se arrendar o imóvel a rendas moderadas (até €2.300/mês em 2026 — 2,5 × o salário mínimo — durante pelo menos 36 meses) — o requerimento deve ser entregue à AT no prazo de 6 meses após o evento qualificante. Nota para empresas: a via da residência é definida pela residência fiscal de pessoas singulares e não lhes está disponível; resta apenas a via do arrendamento moderado, e as instruções da AT para compradores empresariais ainda não foram publicadas. Entidades de paraíso fiscal enfrentam uma taxa fixa ainda mais alta de 10% sem opções de reembolso.